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[開站日期] 2009-10-19
教您走出蝸居解放自己大城市80後買房OR租房 
2010-01-06 11:30:47
 │  人氣:13  │  心情:
教您走出蝸居解放自己大城市80後買房OR租房?

  “蝸居”成都市之痛

  “蝸居”是當代都市之痛,但我們為何不能換一下觀念,走出“蝸居”呢?其實人人買房並不現實,當前高房價已經受到了來自中央決策層面的阻擊,與其買房背上沉重的鎖鏈和鐐銬,還不如租屋居住解放自己,讓生活變得精彩起來。

  仿佛是在一夜之間,有一個詞語一下子成了時下的熱門字眼,這就是“蝸居”。
這個詞源自于此前曾經熱播的一部電視劇,該劇描述了在高房價重壓下的人生百態。可能是似曾相識的經歷刺痛了許多人的神經,“蝸居”已成了太多都市人的心頭之痛,他們有時也會由衷地發出這樣一聲感歎:“ ‘蝸居’,好苦!”
 這無疑是大都市中令人倍感“心酸”的一個群體,他們看上去風風光光買了房子,然而由此帶來了無盡的“蝸居”之痛。記者的一位朋友每月收入不過六七千元,但所需嘗還的房貸卻已達到了每月五千元,生活的緊張是可想而知的。為此,他也給自己定下了一系列規矩:不打的士,坐公交;不去K歌,在家唱;不上館子,多蹭飯;不泡酒吧,逛公園;不進影院,多買碟。就這樣一個三十都不到的年輕人,由“蝸居”而蛻變成了“宅男”,讓人好不惋惜。

  有資料顯示,中國的房價收入比之高世界罕見。那麼,既然“蝸居”讓人如此不堪,我們為何不反過來想一想,為什麼不能走出“蝸居”,重新找回生命中那燦爛的陽光呢?

  所謂“蝸居”的定義是顯而易見的,為了租屋 而背上了沉重的包袱,由此每天不得不疲於奔命地生活著。劇中女主人公海萍的一段話也頗為經典,更折射出了當下許多都市人的生活窘境:“我每天一睜開眼,就有一串數位蹦出腦海,房貸六千,吃穿用兩千五,冉冉上幼稚園一千五,人情往來六百,交通費五百八,物業管理三四百,手機電話費兩百五,還有煤氣水電費兩百。也就是說,從我蘇醒的第一個呼吸起,我每天要至少進賬四百,這就是我活在這個城市的成本。”更為嚴重的是,美麗的海藻也為了房子不得不淪為“小三”,肉體和精神備受摧殘。

    購房觀念存誤區

  現實版的“蝸居”之所以會在我們這座大都市中不斷演繹,歸根到底還是因為人們的購房觀念存在著巨大的誤區。長期以來,人們都無法拋棄買房這一根深蒂固的觀念,甚至許多剛工作不久的年輕人也把買房作為解決自己居住需求的唯一手段,然而這完全錯了!

而現在我們卻來個顛倒,甚至許多年輕人也擠入了購房的大軍,最終造成了自己“蝸居”的困境。一向快人快語的任志強話雖然說得有些“雷人”,但現在看來卻發人深省。他說:“從發達國家來看,30 歲以下的人沒工作幾年,就靠自己獨立收入去買房的幾乎為零,而中國 40 歲以下的購房比例接近于 60%~70% ,這個比例在全世界都沒有過。這裡有一個最大的錯誤觀念,就是住房體系中,總是說居者有其租房子,按道理說,應該是居者有其所,有地方住就行了。”

  而從另一個方面看,此前發生的次貸危機也已經給我們很好地上了一課,美國的次級貸款看上去是一件好事,它讓許多買不起房的人租屋網。據瞭解,在1994年到2006年間,超過900萬戶美國家庭購買了新住房,其中大約20%的家庭借助于這項新的金融業務――次級貸款。但這種人人擁有房產的結果卻引發的是一場災難,像雷曼兄弟這樣的大鱷同樣也會“斷供”。

  這是一個不容置疑的事實,從房地產市場未來發展看,人人擁有房產並不現實,其市場格局必然是部分人購房居住,而那些無力購房的,則通過租房來解決居住需求。讓我們來看一下國外的情況吧,在西歐國家中,愛爾蘭82%的人住在自己房子裡,西班牙有80%的人住在自己房子裡;然後依次是比利時、希臘、義大利、英國、挪威在70%上下。法國自有住房的比例約50%,而荷蘭則只有45%,瑞士更少,只有30%的人住在自己買下的房子裡。私有住房比例排在第三的比利時,有30%的人沒有自己的住房,布魯塞爾更有70%的居民是房屋出租,擁有自己產權住宅的只占30%。

  
   所以我們現在不得不厘清這樣一個無法回避的現實,在房地產始終存在著兩個群體:一類是能夠擁有住房的群體;而另一類群體卻只能把住房當作消費,家家戶戶買房是不現實的。在這組文章中我們也採訪了各路專家,他們也都表達了相類似的觀點。

  租房生活樂悠悠

  由此我們已經可以為如何走出“蝸居”找到答案了,這就是租房子。現在是到了可以換一換腦筋的時候了,與其買房背上沉重的鎖鏈和鐐銬,還不如租房居住解放自己,讓生活變得輕鬆起來,遠離“蝸居”去擁抱生命之美!

  這次,我們的記者也採訪到了多個租房的案例,雖然沒有房子,但他們的生活同樣優哉游哉,讓人好生羡慕。而他們的頭腦可能比我們更精明,來自美聯物業的資料顯示,11月北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1∶500,達到了1∶546,部分區域甚至達到了1∶700,而上海的租售比也達到了1∶500,11月美聯物業(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%。稍微利用一些經濟學知識就會發現,現在已經完全可以用利息來租房,如果再考慮資金的機會成本,目前租房顯然要比買房來得更划算。

  如果進行一下換位思考,租房的優點可以有不少,比如居住地點靈活、經濟負擔較輕以及規避樓市風險等等,大家可以根據自己的實際情況對號入座,比如初入職場的年輕人、工作流動性較大人群、收入尚不穩定的人等等。

  所以走出“蝸居”並不難,只要你能轉變一下觀念,就一定會讓生活變得精彩起來!

   海外經驗 租房同樣幸福

  “只有買房才會幸福,而租房就不會幸福嗎?”面對這個問題,大部分中國人都給出了肯定的答案。然而放眼海外,在那些成熟市場中,許多人尤其是許多年輕人都是靠租房來解決居住需求的,他們並不認為租房就不幸福。

  一部《蝸居》成了今年年末中國人最熱衷討論的話題。這股“蝸居熱”也引起了我們鄰邦日本的關注。

  中日國民幸福觀的差異

  近日,日本網站RecordChina做了一篇名為《租房不會幸福嗎?八成中國人認為幸福=有房》的報導。該報導轉述了《中國青年報》關於“幸福和房子的關係”的調查結果,同時介紹了在中國熱播的電視劇《蝸居》的劇情。《中國青年報》調查顯示,八成中國調查者認為“幸福和房子有關系”。不過對此結果,九成以上日本網友認為幸福和房子沒有關系。

  日本線民jim留言說:“好不容易有了自己的房子,但是因為還不了貸款而住不成,簡直是本末倒置!日本泡沫經濟時代,很多人一般是為投資目的而買房,但是泡沫破裂以後全都失敗了。中國是否意識到泡沫破裂後的狀況?我想中國不要走日本走過的路才好。”線民sei則認為:“租房子也好買房子也好,都跟幸福沒有關系。租房和買房不是要與他人攀比,請中國人好好考慮。”線民kan說道:“租房和買房都有優缺點,但不具備實力卻強行去擁有自己的一套房子真是搞不懂了。”

  日本青年奮鬥十年攢“頭金”

  顯然,中日兩國國民對“買房與幸福”的關係上有著截然相反的認知,當中國年輕人為了結婚而以父母畢生積蓄和自己未來幾十年的收入為代價,獲得一套房屋的所有權時,日本的年輕人卻做出了既然相反的選擇。

  一般的日本年輕人要麼在結婚之後選擇租房子,要麼住在集體宿舍。大公司或者政府機關都為自己的職員提供住宿設施,這種設施在日本被稱為“社員寮”。這些“寮”屬於集體福利,價格要比一般民間租賃便宜。很多年輕人需要“艱苦奮鬥”十年左右,才攢下購房需要的“頭金”,也就相當於國內買房子的首付款。

  一般來說,日本年輕人購房不會向父母要錢,因為用父母的資金購房手續比較繁雜,同時還要交付“贈與稅”,因此大家儘量避免用父母的錢買房子。另外,日本的年輕人獨立意識較強,一般結婚之後就儘量不依靠家裡,只要自己能夠做到就不會依賴父母。

  佐佐木三郎和管林晴子今年5月剛剛結婚,兩人都在東京工作,博士畢業的管林在一所職業學校教書,佐佐木在一家出版社工作,按說經濟條件不錯,但小倆口暫時並沒有買房的打算,而是和大部分日本年輕人一樣選擇了租房子。

  佐佐木夫婦的選擇其實也是無奈之舉。儘管日本的房地產在1990年泡沫經濟破滅後一直處於低迷狀態,至今已有19年,但東京等大都會的核心地區的房價仍然讓很多工薪階層望而生畏。據日本《富士產經新聞》報導,東京高級住宅價格排名世界第三,東京市中心一套普通公寓也要5000萬~7000萬日元,但差不多地段的房子,租一套普通公寓只要10萬~20萬日元左右。都說日本人愛住小房子,這並不完全因為他們愛住,而是因為買不起。

  美國人租房成時尚

  日本年輕人選擇租房多少還有些無奈,可美國年輕人不但不著急買婚房,而且覺得租房反而比買房更好。

  “還是租房實惠,既方便,又省錢。”剛結婚不久的美國小夥子Tony跟人聊起租房的好處來,滔滔不絕。Tony從大學畢業才4年,現在首都華盛頓市內一家公司上班。妻子Rebecca 在美洲銀行工作。夫婦倆在距市區不遠的一幢高檔公寓租了一套120平方米左右的兩居室,每月租金在2000美元左右。房子的客廳非常大,陽臺也很寬闊,整體上佈置得溫馨、舒適。

  “在華盛頓地區買套像樣點的房子要30萬~40萬美元。”Tony說到。雖然兩人的年收入合計有8萬美元,但還是覺得租房的經濟壓力小很多。此外,租房的靈活性大,合同一年一簽,“不喜歡了就走人”。

  像Tony夫婦這樣熱衷租房的美國人不在少數。美國大學並不要求學生一定要住在學校裡,住在學校外面的費用比住在學校裡更便宜,因此很多美國的大學生就養成了在外租房的習慣,畢業後也往往不願與父母一起住,在經濟不寬裕和追求自由的情況下,租房已成為流行的時尚。像前些年流行的美劇《Friends》(《老友記》)就非常真實地講述了一群年輕人在寸土寸金的紐約市曼哈頓區一邊共同合租房屋,一邊享受事業和愛情所帶來的生活樂趣的故事。這種情況在美國比比皆是。

  根據美國勞工統計局最新調查報告,在美國,52%的首次購房者年齡在31歲,而美國人平均21歲工作,26歲結婚。也就是說,超過一半的美國人選擇在工作10年、結婚5年以後才買房子。而且美國年輕人即使想要買房,也大多不指望父母。他們首先想到的就是去銀行貸款。美國的住房貸款非常發達,據全美住房擔保協會統計,全美有70%的房屋是貸款購買的,其中有大約40%是零首付。

  德國房租低廉

  歐洲的情況也和美國差不多。在德國,現代社會日益增強的流動性也讓德國人更傾向于租房。在德國租房並沒有像其他西方國家那樣被看成是“貧窮”、“社會地位低下”等的代名詞。就連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅致的河畔公寓。近年來德國房價一直較低,每平方米均價在1000~1500歐元,比現在國內一線城市的房價還要低,且供應量充足。但德國聯邦統計局的資料表明,德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

  德國社會學家科魯格教授表示,德國近些年來經濟不景氣,失業率居高不下,這顯然影響了人們對於建房或購房等長遠規劃的信心。再者,德國人口呈現總體下降的趨勢,也使得長期投資者異常謹慎。德國平均月租金更是低得令人驚訝,每平方米僅為5歐元。購房者每年的支出比同等房屋的租房者高出70%左右,而且還要花錢維修。

  選擇“蝸居”的本質:尋找安全感

  擁有自己的房屋對於全世界剛剛成家立業的年輕人來說都是一個夢想,但是高房價卻讓他們很難輕鬆地實現這個夢想。事實上,年輕人本身由於社會經驗不足,收入較低,原始積累時間較短,在經濟上處於社會的貧困階層,這一階層的人群顯然不適合過早買房。
  復旦大學社會學系胡守鈞教授表示,在房改之前,中國人都沒有自己的產權房,房子都是單位裡分的,產權都屬於國家,但當時的人們只要有住的房子,仍然有家的穩定感和安全感,並不會去想產權的問題。“現在物質成為國民的核心價值,住宅則是這核心價值中的核心。它能夠製造安全感。而在世態混亂的年代,這種安全感就是最高的幸福。”胡教授說到。

  同濟大學文化批評研究所朱大可教授則分析認為,西方人不看重房子在生命中的意義。許多西方人的價值觀中,房子不那麼重要,所以不願意傾注自己的大量財富投入到買房中,而更願意把錢省出來吃喝玩樂周遊世界。而且西方人更注重自由,不希望被約束在一個地方,美國人平均一生要搬家十幾次,租房子的另一個好處就是你可以任意選擇自己想去的社區、城市和地區。這勢必有助於事業的發展和眼界的開拓。

  美國人首次購房的平均年齡是31歲,德國人是42歲,比利人則是35歲。當很多中國年輕人坦然向父母伸手要錢買房時,國外大多同齡人正為擁有自己的一套住房而一步一步奮鬥著。為什麼中國人和西方人對待買房還是租房的看法會相差這麼多呢?

  居者居其屋

  長期以來,“居者有其屋”的思維主宰著中國人的人居意識。“進城=買房”,“結婚=買房”的觀念深入人心。所以,一旦大多數人進城後發現自己買不起房,或者大多數年輕人想要結婚時發現自己買不起房時,就出現了迷離和困惑,煩躁和不安。然而放眼海外,我們卻發現許多外國人雖然也買不起房,但租房不但不會減少他們的幸福感,反而會讓他們的生活更加自由靈活,學習和事業發展的機會更多。

  因此對那些暫時還不具備買房能力的消費者來說,與其強求自己“居者有其屋”,而不得不背上沉重的債務,成為一隻背著房貸艱難爬行的“小蝸牛”,還不如換個思維,暫時選擇“居者居其屋”,租房也無妨的生活觀念。畢竟買房應該是財富擁有的終點,而不是起點。

  年輕人 購房莫急

  “國四條”已經透露非常清晰的信號,明年將遏制高房價,這表明今年如脫韁野馬而一路狂奔的房價將會“歇歇腳”。面對房價高企現狀,對於並不購房條件的年輕人來說,不妨轉換思路租房住,主動解放自己。

  與其用青春換住房,將自己套牢,還不如解放自己,以較小的成本租房住,並過上高品質的生活。專家表示,鑒於明年房價不會像今年這般瘋狂上漲,而與此同時房價已處於高位,購房要付出更大的成本,因此購房者尤其是年輕人,不妨轉換思路租房住。在住房消費方面的開支大幅減少之後,因此有更多的錢用在生活開支上,反而能夠過上高品質的生活。

  當然,在租房的同時,年輕人還要做的就是努力為自己“充電”,以便為增加自己的收入做準備,這樣,若干年條件成熟之後,擁有自己的住房便會水到渠成。

     年輕人不必著急買房

  北京華遠集團董事長的任志強

  年輕人尤其是剛畢業的大學生,有沒有必要考慮買房?現實生活中,我們常常會碰到這樣的情形,有些人為了買房,不惜犧牲自己的生活,甚至搭上家人的幸福,就是大肆舉債也在所不惜,因為買房才是第一位的,正如電視劇《蝸居》中的海萍。但這種現象在任志強看來,卻極為不正常。

  對於年輕人是否應該買房這個問題上,任志強持反對態度。中國30歲以下的購房者占到整個購房群體的34%左右,而美國等發達西方國家,年輕人購房卻只占5%,兩者之間存在如此巨大的不同,這在他看來,其實有點不正常。

  而目前有不少年輕人認為現在的房價為自己難以承受,任志強認為這很正常。他表示,商品房是一種財富的擁有,而絕不僅僅是解決居住問題。因此對於絕大多數年輕人來說,買房應該是很多年以後的事情。在他看來,只有在自身財富積累到一定程度,而且擁有相應的消費能力之後,才能開始考慮買房。

  他進一步分析指出,人從畢業進入社會,知識與才能都是個從低到高的發展過程,收入也是隨著年齡、知識、才能的積累而提高的過程。而個人住房貸款要解決的正是將未來的高收入流轉為今天的消費,彌補今天低收入現狀的一種轉換,但至少擁有財富的投資要先有一定的積累和分期還貸的支付能力,這要求做到收入和財富的價值相適應。“尤其是並沒有特殊的創造才能和收入積累,只領取社會平均勞動收入的年輕人,前期的積累過程必不可少。”他說。

  房價上漲空間已被壓縮

  中國指數研究院副院長陳晟

  從微觀層面來看,未來房價的上漲空間不大。陳晟分析認為,住建部等五部委出手整頓土地市場,比如提高土地出讓價款首付比例,這會促進開發商加快樓盤銷售,回籠資金,從而達到增加市場供給的效果。在供應量充足的前提下,加之投資需求將受到抑制,房價上漲的空間已被壓縮。

  雖然中國的城市化進程正在加劇,而且由此會產生巨大的市場需求。但陳晟表示,中國的房地產市場帶有強烈的政策市場色彩。此前不久中央已經明確提出要遏制高房價的目標,那麼未來樓市的基調可以看作是對自住型需求繼續鼓勵,但對投資性和投機性需求會實施打壓。

  他進一步分析指出,國務院會議提到要綜合運用財政、土地和稅收政策調控房地產市場,後續動作就是信貸。他認為貨幣和財政金融方面也會出細則,形成組合性政策。

  提前準備是關鍵

  《理財週刊》首席理財顧問徐建明

  徐建明表示,對於年輕人來說,暫時買不起房無關緊要,而最為重要的是要為未來買得起房而提前開始準備。他認為,從住房消費的各個階段來看,年輕人租房過渡,在國外其實非常正常,而在這國內也為很多年輕人所接受。積累到一定階段之後,便可以通過住房公積金貸款等來改善居住條件。

  他表示,購房之前的準備階段尤為重要。徐建明表示,對於一個剛走上社會參加工作的年輕人來說,工作能力等相應處在低位,故其所獲得的收入也不會很高。因此較之高高在上的房價來說,的確感到難以承受。但這並非意味著自己以後永遠就沒有購房機會,其實只要自己早做準備,未來有的是機會。

  徐建明表示,在此階段,年輕人可在兩個方面做準備,當然,其前提是圍繞如何增加收入來進行。其一是努力尋找合適的投機機會,增加財產性收入,比如投資股市或者債市等;此外就是投資自己,努力提高自身技能,為日後加薪打下基礎。職業發展好了,收入自然會增加,買房也就不再是一件難事。

  現在租房比買房更划算

  可能現在還有很多人為要不要買房而猶豫不決,根據房屋租售比和租金回報率這兩項指標來看,租房比買房更划算。房價租售比的嚴重背離,說明房價中已存在泡沫;而超低的租金回報率,則意味著可以極低的成本租住到不錯的房子。

  花上20到30年的時間來還貸,省吃儉用就為買套房;還是先過上有品質的生活,等有條件之後再說。這個選擇題對很多人來說,很難給出自己的答案。隨著房屋租售比差距進一步拉大,問題變得更為容易了一些。據有關機構統計,目前北京、上海、杭州等城市,房價租售比已經超過了1:300的警戒線;而且另外一個指標也不容樂觀,即不動產的長期投資回報率低於銀行存款利息,這意味著在房價高企的情況下,超過自身承受能力而購房已經成為一件不太划算的選擇。因此反過來看,租房其實也是一個不錯的選擇。

  兩項指標均已“亮紅燈”

  兩項與購房有關的主要指標均已大幅超標,這在一定程度上說明現在租房要比買房划算。

  專家表示,房屋租售比以及租金回報率這兩項指標都不容樂觀。其中,大部分城市房屋租售比已經遠遠超過1:300的警戒線,最高可達1:700,這表明房價中存在不小的泡沫;此外,租金回報率已經低於銀行存款利率,這也說明購房其實並不太合算。

  房屋租售比畸高

  “有些城市房屋租售比確實偏高,這在一定程度上反映出這些城市房價中存在不小的泡沫成分。” 美聯物業區域董事高錦滔如是說。

  美聯物業市場研究部最近對北京、上海、深圳三大城市做了一個抽樣調查,結果顯示房屋租售比已經大幅超標。據美聯物業北京市場研究部調查顯示:11月來北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1:500,達到了1:546,部分區域甚至達到了1:700;上海的情況也不容樂觀,房屋租售比在1:500左右,最高也達到了驚人的1:670;深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水準在2500左右,租售比大概維持在1:400~480之間。

  房屋租售比是國際上用以判斷房產是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準,被業內稱為衡量樓市健康與否的晴雨錶。一般而言,租售比1∶200左右意味著區域房產運行良好,而1∶300則是租售比的警戒線。高錦滔表示,如果超過警戒線,就意味著房價偏離房產價值,伴隨而來的是風險的加大。

  雖然有業內人士認為,以房屋租售比這個概念來衡量房價水準值得商榷,因為國內市場房價的構成與西方國家有所不同,如美國、澳大利亞等國家實行土地私有化,此外我國的租賃市場也不發達,更為主要的是,我國的城市化進程正在進行過程中。但專家表示,房屋租售比還是能夠在一定程度上反映房價的泡沫程度。中房指數研究院副院長陳晟表示,各城市的房屋租售比能在一定程度上能夠反映房價的泡沫程度,“如果房屋租售比出現了巨大的背離,說明泡沫成分較大。”他說。

  租金收益率偏低

  租金收益偏低,甚至低於銀行存款利息時,這說明所在城市存在嚴重的投機現象。美聯物業市場部抽樣調查結果顯示,上海部分住宅租金投資回報率已降至歷史最低水準,整體接近2%的水準。也就是說,投資一套房產如果靠租金來收回成本,至少要耗費50年,表明不管是購房自住還是投資,都已不太合適。

  租房為何更划算

  理財專家表示,在目前市場環境下,租房要比買房更划算。房屋租售比背離情況嚴重,與此同時住宅租金收益率低於銀行存款利率水準,通過這兩項指標不難看出,購房其實並不是最佳選擇。這時候租房則顯示出較大的優勢。那麼,為何這麼說呢?我們不妨從兩個方面來分析這個問題。

  其一是購房與資本利得之間的關係。《理財週刊》首席理財顧問徐建明表示,一般情況下,在租金高而房價不高的情況下,值得購買,反之則不值得購買。而此前即使是在租金不高的情況下仍然有人願意買房,主要是因為購房者認為房價會上漲。由此可以看出,房價的上漲會使得資本利得為正,因此購房是正確選擇。比如半年前在上海市中心以300萬元購置一套公寓,到現在這套公寓漲到360萬元,拋掉之後資本利得肯定能夠為正。

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